דירה להשכיר

כנראה שבעל הדירה העלום שהשכיר את הדירה שלו בתחילה לעכבר ובסוף ליונה בסיפורה המפורסם של לאה גולדברג "דירה להשכיר" לא היה מוטרד מתשלום מס על דמי השכירות, אבל שלא כמו בסיפורים החיים האמיתיים הם טיפונת יותר מורכבים ואם חשבתם שהכנסה משכר דירה פטורה ממס אתם צודקים אבל רק באופן חלקי.

אז במה הדברים אמורים?

הריבית האפסית במשק בשנים האחרונות פלוס המיסוי בשוק ההון (שהחל ב2003), הביאו רבים מהמשקיעים להשקיע בדירות מגורים להשקעה מתוך מחשבה שהכנסה משכר דירה למגורים פטורה ממס .

אבל מה שרבים אינם יודעים או מעדיפים לא לדעת זה שלפטור על הכנסה משכר דירה למגורים יש תקרה , בשנת 2020 התקרה הגיעה ל5,100 ש"ח , התקרה צמודה למדד המחירים לצרכן, הפטור מתקיים רק אם הדירה מושכרת למגורים וליחיד כלומר לא לעסק(למעט חריג אפשר לקרוא כאן).

מה קורה אם שכר הדירה עולה על התקרה?

או.. אז כנראה צריך יהיה לשלם מס...

איך מחושב המס על ההכנסה משכר דירה העולה על התקרה?

אז בישראל כמו בישראל, איפה שאפשר מסבכים,כאילו ממילא הדברים לא מסובכים החליטו על שלושה מסלולי מיסוי שכר דירה לבחירת המשכיר:

1. מסלול 10 אחוז

2. מסלול פטור חלקי

3. מסלול מס מלא

מסלול 10 אחוז

אם שכר הדירה עולה על התקרה , אז במסלול של ה-10 אחוז , בעצם יש לשלם עשרה אחוז מסך כל ההכנסות משכר הדירה, כלומר אם ההכנסות משכר דירה הן 6,000 ש"ח לחודש לדוגמא , יש לשלם 600 ש"ח בכל חודש .

הפטור הינו חודשי ומחושב חודש בחודשו, גם אם הנכס הושכר רק חלק מהשנה .המס יכול להשתלם אחת לחודש או בסכום שנתי עד 30 יום לאחר תום שנת המס בה התקבלה ההכנסה, איחור בתשלום יגרור הפרשי ריבית והצמדה.

במסלול זה יש לפתוח תיק במס הכנסה , התיק הינו לצורכי דיווח של המס עצמו, אין חובה להגיש דוח שנתי מתוקף הכנסות שכר הדירה אלא אם כן אתם נמנים על אלה שההכנסות משכר דירה שלהם עולות על 334,000 ש"ח נכון לשנת 2017 (וכמובן אם יש חובה מתוקף חוק אחר אז צריך כמובן).

יש לציין כי במסלול זה לא ניתן לקזז הוצאות הכרוכות בנכס.

מסלול פטור חלקי

במסלול הפטור החלקי או בכינוי הציורי היתרה המתקפלת ותיכף תבינו למה, לוקחים את ההפרש בין שכר הדירה בפועל לבין תקרת הפטור ומפחיתים את אותו הפרש מתקרת הפטור, הסכום שמתקבל מהווה במסלול הזה תקרת פטור חדשה, שעליה לא משולם מס, הסכום שעובר את התקרה החדשה שנוצרה ימוסה בשיעור מס שולי.

כאן המקום לציין כי מדרגת המס הראשונה בהכנסה פאסיבית הינה 31% בניגוד להכנסה מיגיעה אישית שבה היא 10% כך שגם אם הכנסתכם נמוכה מאוד או אין לכם כלל הכנסה, בחירה במסלול הזה תמסה אתכם בחלק החייב החל משיעור מס של 31%.

דוגמא לחישוב:

נניח ששכר הדירה שמתקבל הינו 6,000 ש"ח התקרה כאמורה היא 5,100 ש"ח

6,000-5,100=900 ש"ח - ההפרש

5,100-900=4,200 ש"ח- תקרת הפטור החדשה

6,000-4,200= 1,800 ש"ח - הסכום החייב במס.

כמובן שהמס עצמו תלוי בהכנסות האחרות של המשכיר, משכיר שהמס השולי על הכנסותיו הוא בין 10%-31% יתחיל בשיעור מס שולי של 31% משקיע שהמס השולי על הכנסותיו גבוה מזה נניח 47% מס כך גם יהיה המס השולי על הכנסותיו משכר דירה עד כמובן למדרגה הבאה, ישנו חריג למדרגות המס והוא משכיר שגילו מעל 60 אשר ימוסה בשיעורי המס החל מ10%.

במסלול זה ניתן לקזז הוצאות הקשורות לשכירות כמו פחת על הנכס,הוצאות אחזקה ועוד הוצאות הקשורות באופן ישיר לנכס המושכר, קיזוז ההוצאות יעשה באופן יחסי של החלק החייב לכלל ההכנסה.

אם ניקח שוב את הדוגמא הקודמת החלק החייב במס היה 1,800 ש"ח , סך ההכנסה הייתה 6,000 ש"ח.

היחס הוא 1,800/6,000=0.3 , אם נניח שסך ההוצאות החודשיות הקשורות לנכס הן 3,000 ש"ח אז סך ההוצאות שייחוסו להכנסה החייבת יהיו 3,000*0.3= 900 ש"ח, כך שההכנסה החייבת במס לא תהיה 1,800 ש"ח אלא 1800-900 = 900 שח.

שלוש הערות בנוגע למסלול -

א. אם סכום ההכנסות משכר דירה גבוה פי 2 מהתקרה הרי שכל ההכנסה תהיה חייבת במס .

ב. אם אין לכם תיק במס הכנסה , אם בחרתם במסלול זה יש לפתוח תיק כאמור ולהגיש דוחות שנתיים שיכללו כמובן את ההכנסה האמורה.

מסלול מס מלא

במסלול מס מלא, תשלום המס הנו מהשקל הראשון , כמובן שיעור מס של 31% למעט אדם מעל גיל 60.

גם במסלול זה ניתן לקזז הוצאות והפעם כמובן את כל ההוצאות ולא באופן יחסי.

קשה לי לחשוב על מצב שבו המסלול הזה יהיה עדיף על מסלול הפטור החלקי , אבל כל עניין לגופו ותמיד כדאי לבדוק איזה מסלול מיטיב עם המצב הספציפי שלך.

גם במסלול זה יש לפתוח תיק במס הכנסה ולהגיש דוחות.

עוד מספר הערות

* בעיקרון לא ניתן לקזז הכנסות משכר דירה כנגד הוצאות על שכר דירה למעט במקרה אחד שבו אדם משכיר את דירתו ושוכר אחרת במקומה בשל מעבר למקום מרוחק לצורך עבודה או עיסוק חדש, בכל מקרה הקיזוז

מתאפשר רק למשך 5 שנים.

* ישנם ברשת מחשבונים לחישוב המסלול האופטימלי (למשל כאן) מבדיקה שאני עשיתי הם לא היו מדויקים, * אם חשבתם במקרה לא לדווח על הכנסות חייבות משכר דירה מתוך מחשבה שרשות המסים לא תעלה

עליהן, אז טעות בידיכן , בשנים האחרונות , במלחמתה של רשות המסים בהון השחור , היא שולחת לרבים מהאנשים שלהם יותר מדירה אחת טופס 5329 בו הם אמורים למלא את כל פרטי הנדל"ן שלכם ולהחזיר לרשות המיסים (יש סיבות נוספות למשלוח הטופס אבל לא כאן הוא המקום לפרטן), רשות המיסים עוקבת אחר אותם טפסים עד לחזרתם אליה , כך שגם מזה אין אפשרות להתחמק.

לסיכום אין כלל אצבע לבחירת המסלול האופטימלי , רבים בוחרים במסלול ה-10 אחוז כי הוא הכי נוח , לא מצריך חישובים, דוחות וכיו"ב, מצד שני יש סיכוי שמסלול אחר היה חוסך להם מס אז אל תמהרו ללכת על הנוח.

וכמובן לכל שאלה- הרשמה ממש כאן למטה ואחר כך בתגובות

סיגל